年底將近,一天滿滿的行程中,還是要中午抽空來公會吸收一下新知。而今天公會安排的演講,則是邀請到了合作金庫,說明近年關於銀髮族退休財產規劃的新興寵兒——以房養老。
以房養老的定義
相信大家對於一般房貸的借貸過程,應該不陌生。基本的流程,是借款人向金融機構借款,並提供不動產設定抵押以擔保借款返還,所以借款人一開始就拿到全部貸款金額,之後再按月向金融機構清償本利。因此,隨著借款時間逐漸增加,債務人的債務將會逐年減少。
但「以房養老」的情形,則是年長的借款人將自用住宅抵押給金融機構,並以借款人死亡或移轉住宅為到期日,由金融機構於貸款期間按月提撥固定金額給借款人,並於到期日償還全部貸款本息。
聰明的大家看到這裡,應該不難發現,從借款人的角度觀察,在「以房養老」的貸款期間,借款人反而會有類似年金性質的現金流入;而傳統抵押貸款的借款人,於借款期間則是有固定的現金流出做為清償之用。因此「以房養老貸款」也被稱為逆向抵押貸款。
一般民眾對以房養老房貸的誤解(一)
「許多長輩常常認為,選擇以房養老後,房子就會變成銀行的,而對這個新興金融商品卻步」簡報的合庫科長這麼表示。
其實,以房養老房貸,本質上和傳統抵押貸款相同,都必須有不動產(房屋)做為借款擔保品。只是「以房養老房貸」供擔保的不動產,必須是借款人自己單獨所有的不動產(若與他人共有該不動產,則不具借款資格)。而不動產既然僅供抵押擔保之用,在借款期間,不動產的所有權並不會因此產生變動,年長的借款人也依舊可以繼續居住使用供借款的不動產(民法第860條規定參照),不會因此喪失安身立命之所。
一般民眾對以房養老房貸的誤解(二)
假設借款長者百年後,繼承人依舊可以繼承不動產。此時,繼承人對於長者遺留下的金融機構借款債務,有下列的處理方式:
1.繼承人以自有資金進行清償。
2.繼承人繼承該不動產後,另向金融機構辦理貸款以清償長者生前借款(即俗稱的「以新償舊」,因為以房養老房貸利率約為2%左右,較一般房貸利率約1%多來的高,若可借新償舊,即可節省一筆可觀的利息費用)。
3.繼承人不願以上述兩種方式進行金融機構借款,此時金融機構也可以拍賣抵押不動產來清償長者借款債務,但若是清償借款後仍有剩餘金額,則剩餘部份仍為長者遺產,由繼承人繼承之。
合庫目前承作以房養老的條件
因為常常遇到長輩有這個需求,希望律師可以代為詢問銀行相關資格及條件,趁著這次機會,剛好把資料整理上來,提供有需要的長輩或子女們參考(合庫網站):
貸款對象 | 年滿60歲之本國自然人 |
擔保品 | 提供本人單獨所有房屋為擔保 |
貸款額度 | 首次貸款額度最高為估值之7成 |
貸款利率 | 最低1.73%起機動利息(貸款年限10年以上者,得前2年最低1.46%,第3年起最低1.76%機動計息) |
貸款期限 | 借款人年齡(60歲以上)+貸款期間(最長35年)≧95 |
繳息方式 | 按月繳息
(設有每月扣息不得超過可領金額1/3的上限,扣息不足之差額,到期一次繳付) |
還本方式 | 到期還本 |
律師諮詢 | 最低3000元起 |
結合信託 | 可結合「高齡者財產信託」辦理 |
舉例來說,假設65歲的大雄,在臺北市有一間自己單獨所有的房屋,經評估總值為2000萬元,借款期間為30年(65歲+30年借款期限≧95,也符合條件)。則最高核貸金額為1400萬元(估值2000萬×7成=1400萬),銀行每月未扣利息前的核撥金額為3萬8888元(1400萬÷360期=3萬8888元)。
不過,要提醒大家的是銀行核貸金額和設定抵押權利的擔保金額並不相同,通常銀行為了將借款利息、違約金等金額也納入擔保範圍,因此抵押權設定時,通常會以擔保品的估值做為設定。以上面的例子,就會設定2000萬元的抵押權。
以房養老房貸的適用場景
如果身邊的長輩或是自己有下列的情形之一,在老年財務安排上,就可考慮是否使用「以房養老」這個新創金融商品服務:
1.名下有單獨所有不動產,無足夠現金維持退休生活
2.想活化不動產,在自家安養
3.不願意造成子女太大負擔
4.想獲得充足資金過更優質的退休生活
5.事先規劃退休資金來源
退休後的理財建議
清代大臣林則徐曾言:「子孫若如我,留錢做什麼,賢而多財,則損其志;子孫不如我,留錢做什麼,愚而多財,益增其過。」
在思考退休生活資金安排的同時,請不要顧忌世俗眼光,也不需一味滿足孩子的需求,不妨好好規劃實現年輕的夢想,享受下半人生,別留下遺憾。接著,則是預留醫療及生活的必須費用。最後若有餘裕遺留給子女,也請記得思量如何安排才不會引起繼承人間的糾紛,避免原本安排的良善美意,變成繼承人間爭吵的導火線。