年底將近，一天滿滿的行程中，還是要中午抽空來公會吸收一下新知。而今天公會安排的演講，則是邀請到了合作金庫，說明近年關於銀髮族退休財產規劃的新興寵兒——以房養老。

 

以房養老的定義

相信大家對於一般房貸的借貸過程，應該不陌生。基本的流程，是借款人向金融機構借款，並提供不動產設定抵押以擔保借款返還，所以借款人一開始就拿到全部貸款金額，之後再按月向金融機構清償本利。因此，隨著借款時間逐漸增加，債務人的債務將會逐年減少。

但「以房養老」的情形，則是年長的借款人將自用住宅抵押給金融機構，並以借款人死亡或移轉住宅為到期日，由金融機構於貸款期間按月提撥固定金額給借款人，並於到期日償還全部貸款本息。

聰明的大家看到這裡，應該不難發現，從借款人的角度觀察，在「以房養老」的貸款期間，借款人反而會有類似年金性質的現金流入；而傳統抵押貸款的借款人，於借款期間則是有固定的現金流出做為清償之用。因此「以房養老貸款」也被稱為逆向抵押貸款。

 

一般民眾對以房養老房貸的誤解（一）

「許多長輩常常認為，選擇以房養老後，房子就會變成銀行的，而對這個新興金融商品卻步」簡報的合庫科長這麼表示。

其實，以房養老房貸，本質上和傳統抵押貸款相同，都必須有不動產（房屋）做為借款擔保品。只是「以房養老房貸」供擔保的不動產，必須是借款人自己單獨所有的不動產（若與他人共有該不動產，則不具借款資格）。而不動產既然僅供抵押擔保之用，在借款期間，不動產的所有權並不會因此產生變動，年長的借款人也依舊可以繼續居住使用供借款的不動產（民法第860條規定參照），不會因此喪失安身立命之所。

 

一般民眾對以房養老房貸的誤解（二）

假設借款長者百年後，繼承人依舊可以繼承不動產。此時，繼承人對於長者遺留下的金融機構借款債務，有下列的處理方式：

1.繼承人以自有資金進行清償。

2.繼承人繼承該不動產後，另向金融機構辦理貸款以清償長者生前借款（即俗稱的「以新償舊」，因為以房養老房貸利率約為2％左右，較一般房貸利率約1％多來的高，若可借新償舊，即可節省一筆可觀的利息費用）。

3.繼承人不願以上述兩種方式進行金融機構借款，此時金融機構也可以拍賣抵押不動產來清償長者借款債務，但若是清償借款後仍有剩餘金額，則剩餘部份仍為長者遺產，由繼承人繼承之。

 

合庫目前承作以房養老的條件

因為常常遇到長輩有這個需求，希望律師可以代為詢問銀行相關資格及條件，趁著這次機會，剛好把資料整理上來，提供有需要的長輩或子女們參考（合庫網站）：

 

貸款對象	年滿60歲之本國自然人
擔保品	提供本人單獨所有房屋為擔保
貸款額度	首次貸款額度最高為估值之7成
貸款利率	最低1.73％起機動利息（貸款年限10年以上者，得前2年最低1.46％，第3年起最低1.76％機動計息）
貸款期限	借款人年齡（60歲以上）＋貸款期間（最長35年）≧95
繳息方式	按月繳息 （設有每月扣息不得超過可領金額1/3的上限，扣息不足之差額，到期一次繳付）
還本方式	到期還本
律師諮詢	最低3000元起
結合信託	可結合「高齡者財產信託」辦理

 

舉例來說，假設65歲的大雄，在臺北市有一間自己單獨所有的房屋，經評估總值為2000萬元，借款期間為30年（65歲+30年借款期限≧95，也符合條件）。則最高核貸金額為1400萬元（估值2000萬×7成＝1400萬），銀行每月未扣利息前的核撥金額為3萬8888元（1400萬÷360期＝3萬8888元）。

不過，要提醒大家的是銀行核貸金額和設定抵押權利的擔保金額並不相同，通常銀行為了將借款利息、違約金等金額也納入擔保範圍，因此抵押權設定時，通常會以擔保品的估值做為設定。以上面的例子，就會設定2000萬元的抵押權。

 

以房養老房貸的適用場景

如果身邊的長輩或是自己有下列的情形之一，在老年財務安排上，就可考慮是否使用「以房養老」這個新創金融商品服務：

1.名下有單獨所有不動產，無足夠現金維持退休生活

2.想活化不動產，在自家安養

3.不願意造成子女太大負擔

4.想獲得充足資金過更優質的退休生活

5.事先規劃退休資金來源

 

退休後的理財建議

清代大臣林則徐曾言：「子孫若如我，留錢做什麼，賢而多財，則損其志；子孫不如我，留錢做什麼，愚而多財，益增其過。」

在思考退休生活資金安排的同時，請不要顧忌世俗眼光，也不需一味滿足孩子的需求，不妨好好規劃實現年輕的夢想，享受下半人生，別留下遺憾。接著，則是預留醫療及生活的必須費用。最後若有餘裕遺留給子女，也請記得思量如何安排才不會引起繼承人間的糾紛，避免原本安排的良善美意，變成繼承人間爭吵的導火線。